Como declarar aluguel recebido no IR: carnê-leão, DARF 0190 e deduções permitidas

Atualizado em maio de 2026 · Selic em 14,25% a.a. · CDI em ~14,40% a.a. Conteúdo educativo, sem recomendação personalizada de investimento ou financeira. Indicadores e produtos citados refletem a data de publicação. Consulte um profissional habilitado antes de decisões patrimoniais.

Atualizado em maio de 2026 · IRPF ano-base 2025 · prazo 23/03–29/05/2026. Conteúdo educativo, sem orientação tributária personalizada. Regras de IR mudam ano a ano — confirme valores e prazos vigentes no portal da Receita Federal antes de declarar.

Quem aluga imóvel para outra pessoa física vive uma regra tributária que quase ninguém explica direito: o inquilino não retém nada — e a responsabilidade de calcular e pagar o imposto todo mês é sua. Esse pagamento se chama carnê-leão, vence no último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel, e deixar pra “ajeitar na declaração de abril” simplesmente não existe: quem não pagou mensalmente cai em malha fina praticamente certa, porque o locatário pode ter informado o pagamento no próprio IR (na ficha de aluguel pago) e a Receita cruza. Se você aluga para empresa (PJ), a lógica muda — elas retêm na fonte e você só informa. Duas naturezas, duas rotinas, a mesma declaração anual.

Este guia organiza tudo que o pessoa física dona de imóvel precisa saber para declarar aluguel recebido no IRPF 2026 (ano-base 2025): como funciona o carnê-leão para aluguel recebido de PF, como informa aluguel recebido de PJ, quais despesas pode abater da base tributável, como declarar imóvel com cotitular ou recebido em herança, o tratamento de aluguel por temporada e Airbnb, e os erros clássicos que acendem alerta no cruzamento eletrônico. Prazo da declaração anual: 23 de março a 29 de maio de 2026 — atrasar custa multa mínima de R$ 165,74 mesmo sem imposto adicional a pagar. Baseado em regras oficiais da Receita Federal, Lei 7.713/1988 e Instruções Normativas RFB em vigor.

Resposta direta — declarar aluguel recebido em 60 segundos

• Quem declara: qualquer pessoa que recebeu aluguel em 2025 — mesmo R$ 500 no mês — precisa informar. A obrigatoriedade no IR depende do total anual de rendimentos tributáveis.
• Locatário PF (pessoa física): você recolhe mensalmente via carnê-leão, DARF código 0190, prazo último dia útil do mês seguinte. Sem retenção na fonte — a obrigação é sua.
• Locatário PJ (empresa): ela retém IR na fonte pela tabela progressiva e te entrega informe anual. Você só informa em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ.
• Tabela mensal 2026: isento até R$ 2.428,80 (faixa efetiva sobe com o desconto simplificado); faixas 7,5%, 15%, 22,5% e 27,5% conforme valor, com parcela dedutível. Acima de R$ 4.664,68, alíquota marginal 27,5%.
• Deduções permitidas: IPTU e condomínio pagos pelo locador, taxa de administração da imobiliária, despesas de cobrança judicial. Todas abatem do aluguel bruto antes do cálculo do imposto.
• Imóvel em Bens e Direitos: Grupo 01, item conforme o tipo (11 apartamento, 12 casa, 13 terreno), pelo custo de aquisição — nunca pelo valor de mercado.
• Recomendação firme: se você recebe aluguel de PF, use o programa Carnê-Leão Web (gov.br) mensalmente. Ele calcula, emite DARF e exporta o arquivo que importa na declaração anual. Quem faz isso todo mês economiza dezenas de horas em abril.

Transparência: o Leitura Singular não é imobiliária, contador, nem escritório de planejamento tributário. Não recebe comissão por citar plataformas ou serviços. Este texto é educativo, baseado em regras vigentes em abril/2026, e não substitui orientação profissional em casos complexos (holding patrimonial, inventário em andamento, aluguel no exterior, locação comercial estruturada).

A divisão crítica — locatário PF ou PJ muda tudo

Quem é a outra ponta do contrato define 90% da rotina tributária. Antes de qualquer coisa, identifique em cada contrato:

Se você aluga um apartamento residencial para uma família (PF), carnê-leão é obrigação sua todo mês. Se aluga uma sala comercial para uma empresa (PJ), ela já retém e te entrega informe. Saber isso de início evita a pior surpresa do IR — descobrir em abril que devia ter pago DARF todo mês e não pagou.

Carnê-Leão — a rotina mensal obrigatória quando o locatário é PF

Carnê-leão é o nome popular do recolhimento mensal do IR sobre rendimentos tributáveis recebidos de pessoa física ou do exterior. No caso do aluguel, é a única forma de acertar o imposto sobre o que você recebe de locatário pessoa física — porque a Receita não obriga o inquilino PF a reter nada. A responsabilidade é toda sua.

Tabela mensal 2026 aplicada ao aluguel

A tabela progressiva é a mesma do salário — mas aplicada todo mês sobre o rendimento tributável do aluguel (após as deduções permitidas):

Como calcular: (rendimento tributável × alíquota) − parcela a deduzir = IR mensal devido.

Exemplo prático: Ana recebe aluguel mensal de R$ 4.000 de um locatário PF. Paga R$ 200 de taxa de administração à imobiliária e R$ 300 de condomínio (contratualmente, o locador paga). Base tributável = 4.000 − 200 − 300 = R$ 3.500. IR = 3.500 × 15% − 394,16 = R$ 525 − 394,16 = R$ 130,84 de DARF, código 0190, vencimento último dia útil do mês seguinte.

Como emitir o DARF do carnê-leão

A Receita disponibiliza duas rotinas oficiais:

Carnê-Leão Web (obrigatório a partir de 2021): acesse gov.br → Meu Imposto de Renda → Carnê-Leão. Informe rendimento bruto, deduções, fonte pagadora (nome + CPF do locatário). O sistema calcula, emite DARF e guarda o histórico. No ano seguinte, exporta o arquivo que importa direto na declaração anual — dispensa redigitação.

App Meu Imposto de Renda (mobile): mesma função do Carnê-Leão Web, em celular. Serve para pagamento rápido.

DARF código 0190. Período de apuração = mês em que recebeu. Vencimento = último dia útil do mês seguinte. Valor calculado pela tabela mensal após deduções.

Atraso no carnê-leão — penalidades

O Sicalc recalcula ao emitir DARF atrasado:

• Multa de mora: 0,33% por dia, limitada a 20%. Atingido em ~61 dias.
• Juros de mora: Selic acumulada + 1% no mês do pagamento.
• Multa de ofício (75%) se a Receita identifica omissão antes de você regularizar. Por isso é sempre melhor se antecipar.

Aluguel recebido de PJ — retenção automática

Quando o locatário é empresa (sala comercial, consultório alugado para clínica, depósito industrial), a PJ tem obrigação legal de reter IR na fonte conforme a tabela progressiva mensal — a mesma do carnê-leão, mas aplicada pela empresa pagadora. Você recebe o valor líquido (com desconto do IR) e a empresa emite DARF código 0561 em nome dela, com seu CPF como beneficiário.

O que a empresa te entrega

Até 28 de fevereiro de cada ano, a empresa locatária te entrega o Comprovante de Rendimentos Pagos e de Retenção de Imposto de Renda na Fonte, discriminando por mês: valor bruto pago, IR retido na fonte, líquido efetivamente recebido. Esse documento é a fonte oficial para preencher a declaração.

Onde lançar no programa IRPF

Abra a ficha Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Jurídica. Adicione a empresa locatária com:

• CNPJ da empresa
• Nome/razão social
• Rendimento recebido no ano (soma anual bruta)
• Imposto retido na fonte (soma anual)
• Contribuição previdenciária oficial (deixe zero em aluguel — não há INSS sobre aluguel)

Se alugou para várias PJs no mesmo ano, uma linha por locatário.

O imposto retido já fecha a conta?

Nem sempre. Na declaração anual, o IR retido é confrontado com o devido pela tabela anual completa. Pode haver imposto adicional a pagar (se o total de rendimentos te jogou em faixa maior que a mensal prevista) ou restituição (se a retenção na fonte superou o imposto anual devido).

As deduções permitidas — o que abate do aluguel bruto

A Lei 7.713/1988 e a Instrução Normativa RFB vigente definem estritamente o que o locador PF pode abater do aluguel recebido antes de calcular o IR. Qualquer dedução fora dessa lista é glosada pela fiscalização:

A regra geral: só abate o que o locador paga e se relaciona diretamente à percepção do aluguel. Reforma e benfeitoria, por serem investimentos no próprio imóvel, não abatem — mas podem ser incorporadas ao custo de aquisição para fins de ganho de capital quando o imóvel for vendido.

Contratualmente quem paga o quê

A maior armadilha: só deduz o que você efetivamente pagou. Se o contrato transfere IPTU e condomínio ao inquilino (caso mais comum em aluguel residencial), você não pode abater esses valores — porque não pagou nada. A fonte é sempre o comprovante real de pagamento (boleto, recibo, extrato bancário).

O imóvel em Bens e Direitos

Independente de alugar ou morar nele, todo imóvel em seu nome em 31/12/2025 vai para Bens e Direitos, pelo custo de aquisição (nunca valor de mercado). A partir da DIRPF 2024, a Receita reestruturou os códigos — o imóvel hoje é lançado em:

• Grupo 01 — Bens imóveis
• Item específico: 11 (apartamento), 12 (casa), 13 (terreno), 14 (sala ou conjunto), 15 (loja), 16 (construção), 17 (prédio comercial), 18 (prédio residencial), 19 (outros bens imóveis)

Dados obrigatórios

• Grupo e item (ex. 01.11 para apartamento)
• Localização do imóvel (país + logradouro completo + CEP)
• Área do imóvel (m²)
• Número do registro no cartório (matrícula)
• Data de aquisição
• Forma de aquisição (compra, doação, herança)
• Discriminação: histórico de compra, cotitulares, observações relevantes
• Situação em 31/12/2024 e 31/12/2025 — valor pelo custo de aquisição (não muda com valorização de mercado)

Quando o valor muda

Há apenas cinco casos em que o valor de um imóvel em Bens e Direitos pode variar entre anos:

1. Construção ou ampliação. Gasto com obra significativa (expansão da área, levantamento de novo pavimento) soma ao custo.
2. Benfeitoria comprovada. Reforma estrutural (não conservação) com nota fiscal pode ser incorporada.
3. Pagamento de parcelas de financiamento. Cada parcela paga no ano soma ao valor declarado (ajusta-se anualmente o custo até quitação).
4. Aquisição ou alienação parcial (fração do imóvel comprada ou vendida).
5. Reavaliação quando se vende o imóvel. Na venda, o custo de aquisição é confrontado com o preço de venda para calcular ganho de capital — aí sim, as benfeitorias e pagamentos somados ao longo dos anos fazem diferença.

Fora desses casos, o valor em Bens e Direitos fica congelado no custo histórico. Valorização ou desvalorização de mercado não afetam o patrimônio declarado.

Casos especiais

Cotitularidade — imóvel no nome de mais de uma pessoa

Se o imóvel é de dois ou mais proprietários, cada um declara sua parte proporcional no imóvel em Bens e Direitos e recebe a parte proporcional do aluguel (ou recebe integral e repassa ao outro, que declara proporcional). Em comunhão parcial ou universal de bens matrimonial, a divisão padrão é 50/50 entre os cônjuges.

Cada cônjuge pode optar por fazer declaração separada ou conjunta. Na separada, cada um lança sua meação do imóvel e metade do aluguel. Na conjunta (dependente), um dos cônjuges lança tudo integralmente e o outro é dependente.

Imóvel herdado — custo atribuído na partilha

Ao herdar, o custo médio vira o valor atribuído na declaração de herança — que pode ser o valor de mercado na data do falecimento (quando o inventário opta por reavaliar e pagar ITCMD sobre esse valor) ou o custo médio original do falecido (quando o inventário mantém o valor histórico). Consulte a declaração de inventário ou o advogado responsável para confirmar qual opção foi feita.

No ano em que você recebe a herança, informa em Bens e Direitos com esse custo atribuído. Nos anos seguintes, segue a lógica normal — aluguel em carnê-leão ou PJ, imóvel congelado em Bens e Direitos pelo custo atribuído.

Aluguel por temporada e Airbnb

Locação por temporada (dias, fim de semana, temporada de férias) recebe o mesmo tratamento tributário do aluguel normal quando é recebida diretamente:

• Recebeu do hóspede PF: carnê-leão mensal, DARF 0190, tabela progressiva. Soma todos os recebimentos do mês para cálculo.
• Recebeu via plataforma (Airbnb, Booking, Vrbo): a plataforma é PJ — retém na fonte se for domiciliada no Brasil ou emite relatório de repasse. Se estrangeira, você recebe bruto e tem que fazer carnê-leão. Cada caso é específico; consulte os relatórios da plataforma.

Despesas da temporada (limpeza, taxas do condomínio por hospedagem, taxa de serviço da plataforma) podem ser abatidas no carnê-leão desde que estritamente relacionadas à operação de locação e comprovadas.

Aluguel no exterior

Imóvel no exterior: lança em Bens e Direitos Grupo 03 (Bens imóveis no exterior), pelo custo de aquisição convertido em reais na cotação do Banco Central na data da compra. Aluguel recebido é tributado como rendimento tributável recebido do exterior — via carnê-leão (DARF 0190), tabela progressiva. Pode haver tratado de bitributação com o país onde o imóvel está, o que permite creditar IR já pago lá. Caso complexo — consulte contador especializado.

Aluguel por imobiliária — quem emite o DARF, quem retém

A imobiliária é intermediária, não locatária. Ela administra o contrato em nome do locador, mas quem aluga é o inquilino — pessoa física ou jurídica.

• Inquilino é PF (caso mais comum): imobiliária repassa o aluguel (menos taxa de administração) ao locador; locador recolhe carnê-leão mensal sobre o valor bruto, abatendo a taxa da imobiliária, IPTU e condomínio pagos.
• Inquilino é PJ: a PJ retém IR na fonte; a imobiliária repassa o líquido ao locador, e o locador informa em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ.

A imobiliária deve entregar ao locador, até fevereiro, o informe anual de administração de imóveis — documento que discrimina todos os aluguéis recebidos, deduções, retenções (se houver) e líquido repassado. Sem esse documento, fica muito difícil declarar com precisão. Exija.

Os 5 erros mais comuns que levam à malha fina em aluguel

1. Não recolher carnê-leão no mês do recebimento. O maior problema. “Pago na declaração” não existe. DARF 0190 é mensal. Não pagar no prazo gera multa de mora + juros; não pagar nunca gera multa de ofício 75% quando a Receita identifica.

2. Omitir aluguel porque o locatário “não declarou”. Mesmo se o inquilino não informar nada no IR dele, a Receita pode pegar a omissão por outros caminhos — movimentação bancária, cruzamento com imobiliária, depoimento em outra declaração. A omissão é sempre responsabilidade do locador.

3. Deduzir despesas não permitidas. Reforma, pintura, seguro — nada disso abate. Só IPTU, condomínio, taxa de administração e despesas de cobrança. Qualquer outra dedução é glosada.

4. Lançar aluguel de PJ em carnê-leão. Aluguel de PJ já tem IR retido na fonte pela empresa; não entra em carnê-leão. Duplicar o recolhimento é erro claro, embora menos grave (pode ser corrigido via retificadora com restituição do pago a mais).

5. Valor de mercado no imóvel. Bens e Direitos é sempre custo de aquisição. Usar valor de mercado infla patrimônio declarado sem respaldo e aciona alerta.

Checklist antes de enviar a declaração

• Todos os DARFs 0190 do carnê-leão 2025 pagos, com número de registro arquivado.
• Arquivo de exportação do Carnê-Leão Web baixado para importar no programa IRPF.
• Informe de rendimentos de cada PJ locatária recebido (até 28/02).
• Informe anual da imobiliária administradora baixado, se houver.
• IPTU, condomínio, taxa de administração do ano lançados como dedução no carnê-leão de cada mês.
• Imóvel em Bens e Direitos Grupo 01 com item correto (11 apartamento, 12 casa, etc.), matrícula, endereço, custo de aquisição congelado.
• Cotitulares com divisão proporcional declarada, se houver.
• Rendimento tributável anual confrontado com o total esperado (soma de todos os aluguéis recebidos).
• Programa validado sem alertas antes de enviar.

Perguntas frequentes

Recebo R$ 1.500 de aluguel mensal de PF. Preciso pagar carnê-leão?

Se o valor após deduções ficar abaixo de R$ 2.428,80/mês, não há IR mensal devido — fica isento. Mas a declaração anual ainda é obrigatória se você atender a qualquer critério de obrigatoriedade geral. E o rendimento vai em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF/Exterior mesmo que a alíquota mensal tenha sido zero.

Recebo R$ 5.000 de aluguel. Qual carnê-leão devo?

Considerando R$ 200 de taxa de administração + R$ 400 de condomínio (exemplos típicos dedutíveis): base 4.400. IR = 4.400 × 22,5% − 675,49 = R$ 990 − R$ 675,49 = R$ 314,51. DARF 0190 até último dia útil do mês seguinte.

O inquilino PF atrasou o aluguel e pagou só em março o que era de janeiro. Qual o mês de apuração?

O carnê-leão tem regime de caixa — apura no mês em que o dinheiro efetivamente entrou na sua conta. Janeiro não teve recebimento, março teve dois meses de aluguel; apura os dois no carnê-leão de março.

Posso abater reforma feita no imóvel do valor do aluguel?

Não. Reforma e benfeitoria não abatem do aluguel. Mas se você vender o imóvel no futuro, o valor da reforma (com nota fiscal) pode ser incorporado ao custo de aquisição para reduzir ganho de capital — outro tipo de benefício.

Aluguei para empresa por 3 meses e para pessoa física por 9 meses no mesmo ano. Como declaro?

Duas rotinas em paralelo. Nos 3 meses de PJ: a empresa reteve na fonte, você informa em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ. Nos 9 meses de PF: você recolheu (ou deveria ter recolhido) carnê-leão mensal; informa em Rendimentos Tributáveis Recebidos de PF via Carnê-Leão.

Aluguei para parente (irmão, pai). Tenho que pagar carnê-leão?

Sim, se o aluguel é efetivo. A Receita não diferencia laço familiar — se há contrato e pagamento, há rendimento tributável. Aluguel “de fachada” (R$ 100 simbólicos para aparentar renda) é evasão e gera contingência fiscal muito pior que declarar o valor real.

Alugo via Airbnb e eles descontam uma taxa. Como declaro?

Lance o valor bruto recebido como rendimento e abata a taxa de serviço da plataforma como despesa dedutível. Se o Airbnb opera via CNPJ brasileiro retendo na fonte, vá para Rendimentos Tributáveis Recebidos de PJ com os dados do informe; se é plataforma estrangeira, é carnê-leão mensal normal.

Meu inquilino me paga em dinheiro vivo e não declara. Preciso mesmo pagar carnê-leão?

Sim — a obrigação do recolhimento é independente do que o inquilino faz. A Receita tem outros caminhos para identificar o rendimento (movimentação bancária, cruzamento com imobiliária, saldo patrimonial). Recolher mensalmente é sempre mais barato que assumir o risco de autuação.

Como declaro aluguel recebido de imóvel em inventário (inventariante)?

Enquanto o espólio estiver aberto, o aluguel é rendimento do espólio — declarado na Declaração de Final de Espólio ou em Declaração Anual de Espólio. Após a partilha, cada herdeiro declara sua parte proporcional da data em que recebeu a meação em diante.

Compro imóvel com financiamento; declaro só o que paguei?

Sim. No ano de aquisição, lance em Bens e Direitos o total pago no ano (entrada + parcelas pagas). Nos anos seguintes, some as parcelas pagas ao valor declarado. O saldo devedor vai em “Dívidas e Ônus Reais” no grupo Dívidas. Assim, o patrimônio aparente cresce conforme você amortiza — fiel à realidade financeira.

Esqueci de recolher carnê-leão vários meses. O que faço agora?

Use o Sicalc para emitir DARFs atrasados com multa de mora + Selic. Pague tudo antes de enviar a declaração anual — o programa IRPF reconhece DARFs pagos mesmo atrasados. Não pagar e simplesmente omitir é o caminho mais curto para autuação com multa de ofício 75%.

Veredito — carnê-leão no mês, informe da PJ em abril, imóvel pelo custo

Declarar aluguel em 2026 é simples quando você separa desde o início o que precisa fazer para cada tipo de locatário. Aluguel de PF exige rotina mensal (carnê-leão) que a Receita não perdoa atraso — DARF 0190 até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento, com deduções corretas (IPTU, condomínio, taxa da imobiliária). Aluguel de PJ é mais simples: a empresa retém, você informa o informe que ela te entregou.

Três comandos para internalizar e não pisar na bola: (1) use o Carnê-Leão Web mensalmente e deixe o arquivo de exportação pronto para importar na declaração anual; (2) nunca use valor de mercado para o imóvel em Bens e Direitos — é sempre custo histórico; (3) reforma e benfeitoria não abatem do aluguel (só IPTU, condomínio, administração), mas somam ao custo de aquisição quando vender. Quem entende essa lógica simples evita 90% dos problemas de malha fina em aluguel.

Se você está com carnês-leão atrasados de 2025: regularize agora, antes de enviar a declaração anual. Sicalc calcula multa e juros, e pagar com multa de mora (máximo 20%) é incomparavelmente mais barato que esperar a Receita identificar e lançar multa de ofício (75%). Janeiro a abril é o período de maior cruzamento eletrônico de movimentação bancária com rendimentos declarados — omissão de aluguel aparece muito rápido.

Temas adjacentes para aprofundar: Carnê-Leão 2026 — guia completo, Guia-mestre de investimentos no IR 2026, Guia completo de IRPF 2026, Prazos, multas e restituição do IRPF 2026. Para quem caiu em malha: Malha fina do IR 2026. Para retificar ano anterior: Declaração retificadora do IR 2026.

Dados conferidos em 24/04/2026. Fontes: Receita Federal (gov.br/receitafederal), Lei 7.713/1988 (regras de carnê-leão e deduções permitidas), Instruções Normativas RFB vigentes, tabela progressiva mensal conforme Lei 11.482/2007 com atualizações. Regras podem ser atualizadas; confirme no portal oficial antes de declarações complexas.