Calculadora de Fundos Imobiliários (FIIs)
Sua posição em FII
O que são FIIs
Fundos Imobiliários (FIIs) são fundos negociados em bolsa que aplicam em imóveis físicos ou em títulos de crédito imobiliário (CRIs). Você compra cotas e recebe distribuição mensal de rendimento (aluguéis ou juros), normalmente isenta de IR pra PF em FIIs listados em bolsa com mais de 100 cotistas e cumprindo regras CVM.
Métricas-chave
- Dividend Yield (DY): rendimento anual ÷ valor da cota. DY entre 8% e 12% a.a. é típico no Brasil. Acima de 14% costuma indicar risco ou problema.
- P/VP (Preço/Valor Patrimonial): P/VP < 1 significa cota sendo negociada abaixo do valor de avaliação dos imóveis (oportunidade ou risco). P/VP > 1 significa prêmio sobre o patrimônio.
- Vacância: % dos imóveis vagos. Vacância < 5% é saudável. Acima de 15% é sinal de problema.
- Liquidez: volume médio diário. > R$ 500k/dia é razoável; < R$ 100k é arriscado pra entrar/sair rápido.
Tributação dos FIIs
Rendimento mensal (o que o fundo distribui): isento de IR para a pessoa física, com condições — cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado (Lei nº 11.033/2004, art. 3º, III), fundo com pelo menos 100 cotistas e cotista que não detenha 10% ou mais do fundo. Fora dessas condições, não há isenção. ⚠ Note que essa isenção é do rendimento, não do fundo: ela não se confunde com a regra de dividendo de ação, que mudou em 2026 (Lei nº 15.270/2025: 10% de IRRF acima de R$ 50 mil/mês pagos pela mesma empresa).
Ganho de capital na venda da cota: 20% sobre o lucro, sem isenção mensal — não existe aqui o teto de R$ 20 mil das ações. É autoapurado: você emite e paga o DARF até o último dia útil do mês seguinte. ⛔ Não é carnê-leão — o carnê-leão serve para rendimentos recebidos de pessoa física ou do exterior, não para ganho de capital em bolsa.
FIIs de "papel" (CRI/LCI) vs FIIs de "tijolo"
Tijolo: dono de imóveis reais (lajes corporativas, shoppings, galpões). DY estável, sensível a vacância. Papel: investe em CRIs (recebíveis imobiliários). DY mais volátil, sensível a CDI/IPCA. Em Selic alta, papel tende a render mais. Em Selic baixa, tijolo se valoriza mais.
Quantos FIIs ter na carteira?
8-15 é uma carteira diversificada para pessoa física. Menos que 6 concentra muito. Mais que 20 vira difícil de acompanhar. Misture setores (lajes, shoppings, galpões, papel) e gestoras pra reduzir risco específico.
FII vence ação dividendeira?
Depende do horizonte. FII paga mensal e isento — bom pra renda passiva. Ação paga trimestral/anual e isenta (regra atual). Em prazo curto, FII dá mais previsibilidade. Em prazo longo (20+ anos), ações bem escolhidas tendem a vencer por ganho de capital + reinvestimento.